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Au regard des délais de procédure, parfois longs devant certains tribunaux, les propriétaires peuvent être tentés de régler eux-mêmes leurs problèmes de loyers impayés qu’ils peuvent rencontrer avec leurs locataires.

La question est régulièrement posée en rendez-vous : pourquoi ne pas simplement faire changer les serrures au lieu de saisir le juge ?

Cela est tentant mais illégal et de plus en plus de propriétaires bailleurs sont sanctionnés pour avoir adopté un tel comportement.

C’est le cas de cette propriétaire d’un local de 800 m², occupé illégalement par deux squatteurs (précisons ici que le squatteur, à la différence du locataire, est entré illégalement dans les lieux).

La propriétaire bailleresse a engagé une procédure judiciaire pour récupérer son bien immobilier. Le tribunal a fait droit à sa demande, mais a également accordé un délai aux squatteurs pour quitter les lieux, en l’occurrence jusqu’au 31 mars 2023.

Malgré ce délai, la propriétaire a profité de l’absence des squatteurs pour condamner l’entrée empêchant ainsi leur retour dans les lieux. Les squatteurs ont alors saisi la juridiction compétente pour contester cette expulsion et obtenir leur réintégration dans les lieux. Le 23 mars 2023, le tribunal de LYON a finalement condamné la propriétaire à payer la somme de 2000 € à chaque squatteur « en réparation du préjudice subi » outre 1000 € pour les frais de justice.

Vous pouvez retrouver ici un exemple d’article à ce sujet : https://www.lepoint.fr/societe/lyon-une-proprietaire-condamnee-a-indemniser-ses-squatteurs-16-03-2023-2512367_23.php

On ne le rappellera jamais assez, mais les propriétaires qui font face à des loyers impayés doivent réagir immédiatement : mise en demeure, commandement de payer visant la clause résolutoire (voir notre précédent article à ce sujet) et surtout saisir le Tribunal compétent.

Hormis les cas où un accord intervient entre les propriétaires et les locataires sur une résiliation anticipée du bail et un déménagement, seule une décision de justice ordonnant la reprise des lieux permet d’expulser les locataires, devenus sans droit ni titre, ou les squatteurs.

Pour vous aider dans vos démarches, Morgane KUKULSKI, avocat associée du cabinet IN AVOCATS vous accompagne dès le premier incident de paiement jusqu’à la récupération de votre bien immobilier, et ce dans les meilleurs délais.

Lorsque vous procédez au dépôt d’un dossier de surendettement, il est possible, dans certains cas, de solliciter la suspension des saisies avant que la décision ne soit rendue par la commission de surendettement.

Pour ce faire, vous devez demander à la commission de surendettement de saisir le juge compétent.

Peuvent être suspendues :

• Les saisies-attribution (saisie d’une somme d’argent sur le compte bancaire) ;
• Les saisies-vente (vente des biens mobiliers) ;
• Les saisies des rémunérations (saisie sur le salaire, la pension …).

En revanche, certaines saisies ne peuvent être suspendues :

• Les saisies liées à des dettes alimentaires (notamment les pensions alimentaires) ;
• Les saisies immobilières lorsque la date d’adjudication (vente du bien, plus communément appelée « vente aux enchères ») est fixée. Dans ce cas de figure, il est possible de demander à la commission de solliciter le report de la vente.

Si votre dossier de surendettement est déclaré recevable, les saisies diligentées à votre encontre seront automatiquement suspendues.

Par exception, en cas de saisie immobilière ordonnée avant la décision de recevabilité, le report de la date d’adjudication ne pourra résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées.

Attention : seule la commission de surendettement est compétente pour saisir le juge d’une demande de report d’adjudication (article L.722-4 du Code de la consommation).

La suspension est valable pendant toute la procédure et pour deux ans maximum.

La recevabilité de votre dossier entraîne également pendant cette période l’interdiction des procédures d’exécution liées à vos dettes autres qu’alimentaires.

De plus, il vous est interdit de payer vos dettes nées avant la décision, sauf autorisation du juge.

Toutefois, cette interdiction ne s’applique ni aux créances alimentaires, ni aux créances locatives, lorsqu’une décision judiciaire vous a accordé des délais de paiement pour éviter votre expulsion.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter le Cabinet IN AVOCATS.

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Vous êtes propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation ou de commerce et votre locataire ne règle pas ses loyers, ou que partiellement ?

Voici les possibilités d’action d’un propriétaire lésé :

• Le propriétaire doit, dès le premier impayé de loyer, mettre en demeure par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception le locataire d’avoir à payer le montant dû dans un délai fixé.
• Si le locataire ne s’exécute pas, le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer par un huissier de justice. A ce stade, il faudra communiquer un décompte à jour et le bail.

Le locataire doit s’exécuter dans un délai de :

• 1 mois s’il s’agit d’un bail commercial,
• 2 mois s’il s’agit d’un bail d’habitation,

A noter que, généralement, les baux prévoient une clause résolutoire permettant de solliciter de plein droit la résiliation judiciaire du bail. Ainsi, l’huissier vise dans le cadre du commandement de payer la clause résolutoire du bail, de sorte que le bailleur pourra, s’il le souhaite, solliciter le règlement des loyers et charges ET la résiliation du bail.

Si le locataire ne s’est toujours pas exécuté dans le délai visé dans le commandement, le bailleur devra faire valoir ses droits devant le tribunal compétent à savoir :

• Le Tribunal Judiciaire en cas de bail commercial,
• Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire en cas de bail d’habitation,

Il obtiendra ainsi un titre exécutoire lui permettant de recouvrer les sommes dues et, le cas échéant, obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Que se passe-t-il pendant la trêve hivernale ?

La trêve hivernale désigne la période entre 1^er novembre jusqu’au 31 mars de chaque année. Pendant cette période aucune expulsion (sauf contre les squatteurs et en présence d’un titre exécutoire) ne peut avoir lieu.

Seules les mesures d’expulsion sont suspendues. Autrement dit, un propriétaire peut parfaitement lancer une procédure contre un locataire pendant cette période.

Morgane KUKULSKI, avocat associée du cabinet In Avocats peut vous conseiller et vous assister dans la mise en place de cette procédure.

N’hésitez pas à nous contacter.

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Lorsque vous contractez un crédit à la consommation, vous êtes tenu de le rembourser conformément aux termes du contrat. De ce fait, si vous cessez de payer les échéances de votre prêt, le prêteur est en droit de réclamer le paiement des sommes qui lui sont dues.

Cependant, il dispose d’un délai limité pour le faire.

En effet, l’article L.218-2 du Code de la consommation prévoit que :

« L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».

L’article R.312-35 du Code de la consommation prévoit également que les actions en paiement du créancier doivent être engagées devant le tribunal dans les deux ans qui suivent :
- le non-paiement des sommes dues à la suite de la résiliation du contrat ou de son terme ;
- ou le premier incident de paiement non régularisé ;
- ou le dépassement non régularisé du montant total du crédit consenti dans le cadre d’un contrat de crédit renouvelable ;
- ou le dépassement, au sens du 13° de l’article L. 311-1, non régularisé à l’issue du délai prévu à l’article L. 312-93 ».

Toutefois, ce délai de deux ans peut être interrompu.

À cet égard, il résulte de l’application combinée des articles 2240, 2241 et 2244 du Code civil que la prescription ou la forclusion sont interrompues par :

• La reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrit (ex : un paiement intervenu au cours des deux ans, un écrit reconnaissant la dette …) ;
• Une demande en justice, même en référé (assignation, ordonnance d’injonction de payée signifiée …) ;
• Une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Il résulte de ces dispositions légales et réglementaires que l’organisme prêteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la défaillance de l’emprunteur pour exercer une action en justice.

Si aucun paiement, ni reconnaissance de dette ne sont intervenus pendant cette période, votre créancier ne peut plus solliciter le remboursement de sa créance, même devant le juge.

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Il existe des cas où un immeuble peut être frappé d’un arrêté de péril ou d’un arrêté d’insalubrité. Si ces deux notions sont proches, elles ne doivent pourtant pas être confondues.

Dans le premier cas, lorsqu’il y a péril, l’immeuble présente un danger quant à sa solidité. Les désordres peuvent ainsi concerner les fondations, les balcons, le plancher ou encore des chutes de pierres.

Dans le deuxième cas, l’immeuble sera frappé d’un arrêté d’insalubrité si celui-ci présente un danger pour la santé des occupants (Ex. installation électrique non sécurisée avec risque d’incendie).

Il s’agit ici de savoir quelles sont les conséquences sur le bail et sur les loyers si l’immeuble est frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ? L’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation règle en grande partie ces questions.

SORT DU BAIL

Le bail est suspendu par la mesure (arrêté de péril, déclaration d’insalubrité) et ce, dès l’envoi de la notification de l’arrêté.

Cette suspension prend fin au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté de péril ou d’insalubrité ou de son affichage (en mairie ou sur la façade de l’immeuble).

Attention cette suspension ne vaut que si l’immeuble n’est pas frappé d’une interdiction définitive d’habiter. Cette suspension est importante notamment si le propriétaire faire délivrer un congé pour le terme du bail.

Prenons un exemple : Le bail a été signé au 1 er septembre 2017 pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 31 août 2020.
Les occupants se sont vu notifier un arrêté de péril le 15 juin 2018. Le contrat de bail est donc suspendu. Au 1 er juillet 2018 il restait une période de 26 mois avant l’arrivée du terme du bail. Les travaux sont réalisés, et l’arrêté de péril est levé le 15 octobre 2018. Ainsi le bail reprend ses effets au 1 er novembre 2018 (1 er jour du mois suivant la notification de la mainlevée), pour une durée de 26 mois. Le terme du bail sera donc le 31 janvier 2021.

SORT DES LOYERS

En cas d’arrêté de péril ou d’insalubrité, le loyer est suspendu à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Précision utile : si l’arrêté de péril ou d’insalubrité vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la 3 e Chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser que « la suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part de ces parties communes ».

ATTENTION, cette suspension ne concerne que le loyer et non le paiement des charges, lesquelles restent redevables.

Reprenons le même exemple :  Le loyer est suspendu à compter du 1 er juillet 2018 (premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage) jusqu’au 1 er novembre 2018 (premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée). Les charges “du logement” devront être payées par le locataire.

Si vous êtes dans cette situation ou si vous avez une question à ce sujet, n’hésitez pas à contacter Morgane KUKULSKI, Avocat associée du cabinet In Avocats.

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